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谢国忠谈“鹤岗白菜房价”:小城市没有前途,中国要建30个超大城市

原标题:谢国忠谈“鹤岗白菜房价”:小城市没有前途,中国要建30个超大城市

14日,一则黑龙江省鹤岗市房价跌至“白菜价”的消息引发舆论哗然。据多家住房中介网站显示,鹤岗市3月二手房均价在1000+元/平米,甚至出现了数套每平米不到400元的楼房,如“九洲松鹤小区”一套50平米的毛坯房仅报价1.9万元,折合380元/平周易彩票米。

鹤岗的白菜价住房仅是个案,还是四五线城市房地产的常态,是否具有信号意义?背后反映了我国小城市发展的哪些问题?搜狐智库就此联系了业界与学界专家进行探讨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,东北很多地区房地产市场都不景气,主要原因在于人口外流严重,类似的双鸭山、七台河等地都存在这样的现象。一部分去往沈阳、大连、北京等大城市定居,另一部分,是购房资金流入了三亚等海滨城市。

“但即便如此,单价一般也在3000元/平米,很少真的出现一套房只需要10万元总价的现象“,他表示,这种极低价的房产,主要是和年限久、设施破旧等特殊因素有关,不代表全市水平。

他告诉搜狐智库,全国来看,像鹤岗这样房价疲软的小城市还有很多,主要分布在西北和华北的一些小城市,如山西、内蒙、甘肃等地,房价基本不上涨,很多城市甚至都还是在去库存,如山西省的吕梁市。

“房价跟城市的价值息息相关,毕竟房地产的土地资源依托于城市价值,依托于市场需求”,合硕机构首席分析师郭毅谈到,“从这方面来说,鹤岗都不具备这样的先决条件,它的未来发展没有太清晰和相对乐观的前景。”

郭毅认为,房地产市场短期看政策,长期看人口。随着户籍政策的放开,会有更多经济欠发达的四五线城市,因为没有新的支柱产业,人口大量外流,导致房价长期处于低谷状态。

据官方公开资料显示,鹤岗市常住人口101万,其中市区人口61.7万。《2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》显示,2017年,城镇常住居民人均可支配收入21370元,农村常住居民人均可支配收入13967元。

同年,国家统计局数据显示,全国城镇居民人均可支配收入36396元,农村居民人均可支配收入13432元。鹤岗的城镇居民人均收入远远低于全国的平均水平,分化较大。

(独立经济学家、摩根士丹利原亚太区首席经济学家谢国忠)

独立经济学家谢国忠向搜狐智库表示,“鹤岗低房价”印证了他一直以来的观点,即“中国经济的核心是规模效应,发展小城市没有前途。”

他表示,现在用投资去推动小城市发展,但投资带来的繁荣是暂时的,并不是由其竞争力带来的。中国人口众多,任何行业的成功都是规模效应的结果,城市和基础设施建设更是如此。

“2008年金融危机之后,大城市继续增长,小城市没有恢复活力”,谢国忠认为,“在全球化下,对规模要求越来越高,城市是竞争中的最重要资本。一个国家的积累1/3是基础设施,1/3是城市,1/3是其他资产。忽视城市的规模效应,不会成功。”

中国现在大力推进城镇化的建设,一些人认为地方之间的发展不平衡,是有失公平。对此,谢国忠表示,不能把人圈在低效益的地方,要流动到高效益的经济地区,人的发展才有前途。

“我20年前就提过,中国要建30个超大城市,人口以后主要就在这30个城市里”,谢国忠谈到,超大城市建设没那么难,需要注意几个点,其一是有一定的发展历史,其二周边人口密度较高,水资源丰富。

“河南郑州的发展就是这个方向,”他举例道,“东京现在4000万人,占日本1/3人口,目前总量还在增长,其他地方的人口都在萎缩,第二大城市大阪也在萎缩,但东京井井有条,没有拥挤,因为规模化带来很好的机会去处理问题。”

“交通拥挤和城市污染,反映的是管理和规划的能力欠妥。”他认为,政府因该制定10-20年的总体规划,也要引入三维城市的理念,建成像香港、东京,充分利用地下与空中空间。

“如果能实现人均占用40平米土地,城市就很宽敞。”谢国忠建议。

对于这些人口流出的小城市,他介绍了美国和日本的经验,如鼓励人口流出,搬迁到其他地区,没人居住的村镇可以关停。他建议到,在现在的城镇规划里,应给予不可持续的小镇退出机制。

(搜狐智库独家报道,转载请注明来源)

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